jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Bez kategorii,  Zanim zaczniesz budowę

Jak można zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Zacznijmy od pytania czy można zmienić plan miejscowy zagospodarowania? Technicznie rzecz biorąc – można. Ustawodawca przewiduje formę zmiany planu miejscowego, ale…

Jak można zmienić miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego w praktyce

Każda działka to odrębna historia. Przypadków jest niezliczona ilość. Są rzeczy, które łatwo zmienić w planie, ale są również takie, które wcale nie zależą od dobrej woli gminy i projektanta – takim przykładem są działki leśne i rolne wysokich klas. Ponadto, zmiana planu to długi proces.

1. W pierwszym kroku, Rada Gminy musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zmiany planu. Uchwała taka musi być poprzedzona “Analizą zasadności”. Na ten krok nie ma przewidzianego żadnego konkretnego terminu. Ponadto, trzeba czekać na wyznaczony termin najbliższej sesji Rady Gminy.

2. Jeśli mamy już podjętą uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zmiany planu, możemy rozpocząć jego procedurę. Każdy jej krok jest konieczny, aby plan mógł zostać uchwalony. Burmistrz lub Wójt:

a.ogłasza o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia;to jest czas, w którym powinniśmy złożyć wniosek z zakresem zmiany, który jest przez nas oczekiwany,

b. zawiadamia, na piśmie, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu; – a następnie musimy poczekać na zebranie pism zwrotnych od tych organów,

c. sporządza projekt planu miejscowego rozpatrując wnioski, o których mowa w pkt. 1, wraz z prognozą oddziaływania na środowisko; – to jest etap, który wykonuje urbanista. W zależności od wielkości zmian, może to trwać tydzień lub nawet kilka miesięcy,

d. sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art.36; – kolejny dokument dołączany do planu,

e. występuje o opinie o projekcie planu do gminnej lub innej komisji urbanistyczno – architektonicznej – jest to ciało doradcze Burmistrza, składające się z grona specjalistów,

f. występuje o opinie i uzgodnienia do organów – jest to cała lista instytucji, do których należy wysłać projekt planu. W zależności od uwarunkowań jest to około 30 instytucji. Organy na sprawdzenie mają 14/30 dni (w zależności od organu). Należy doliczyć jeszcze 2 tygodnie na przesyłanie korespondencji pocztą.

g. jeśli procedura tego wymaga, w tym momencie należy uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych,

h. wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień oraz ogłasza o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu. Także przez jego udostępnienie w Biuletynie Informacji Publicznej na swojej stronie podmiotowej, na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie co najmniej jedną dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami; – to jest czas, w którym powinniśmy czuwać – zobaczyć projekt i ewentualnie wnieść uwagi.

i. wyznacza w ogłoszeniu termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia projektu planu; – to jest nasz moment – składamy uwagi jeśli coś jest nie po naszej myśli 😉

j. rozpatruje uwagi w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania; – nasze uwagi nie muszą być rozpatrzone pozytywnie (!)

k. wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z rozpatrzenia uwag;

l. przedstawia radzie gminy projekt planu miejscowego – teraz następuje moment uchwalenia planu miejscowego.

Na tym jednak nie koniec. Aby plan mógł wejść w życie musi zostać sprawdzony przez Wojewodę, który ma na to 30 dni. Jeśli plan jest zgodny ze wszystkimi przepisami prawa, a procedura była przeprowadzona bez żadnych zastrzeżeń, plan jest publikowany w Dzienniku Urzędowym, i wchodzi w życie po 14 dniach od publikacji.

W najlepszym przypadku, zakładając minimalne terminy ustalone przez ustawodawce i dając minimum czasu dla projektanta, zmiana planu realnie potrwa 8 miesięcy (pod warunkiem, że już była podjęta uchwała o przystąpieniu). W praktyce jest to niemal nierealne. W niektórych miastach plany potrafią być sporządzane nawet kilka-kilkanaście lat. Nawet prosta zmiana jednego parametru wymaga przejścia tej długiej procedury etap po etapie.

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych

W przypadku zmiany przeznaczenia terenu, na którym znajdują się chronione grunty rolne lub leśne, procedura wydłuża się o zgodę Marszałka Województwa lub Ministra Środowiska. Wydanie takiej zgody nie jest ograniczone ustawowo, więc organy te mają na to tyle czasu ile chcą. Niestety wykorzystują to i potrafią zatrzymać procedurę na 2 miesiące, a czasem nawet na pół roku. Często decyzja jest negatywna i wtedy nic już nie da się zrobić – nie odlesimy terenu i cała praca idzie na marne.

Ograniczenia dla zmiany MPZP

W przypadku zmiany planu miejscowego musimy mieć na względzie jeszcze jedną ważną rzecz – nadrzędny do planu dokument planistyczny – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Nie jest ono aktem prawa miejscowego jakim jest MPZP, ale stanowi wytyczne przy jego sporządzaniu. I tak jeśli studium określa wysokość budynków nie większą 12 m, to nie uda nam się zmienić tej wysokości w planie na wyższą, bo musi być on zgodny ze studium. W prawdzie jest również możliwość zmiany studium, ale to trwa jeszcze dłużej i wierzcie, że dla zmiany jednego parametru, nikt się takiego przedsięwzięcia nie podejmie.

Koszty związane ze zmianą MPZP

Ostatnim aspektem, który musimy mieć na względzie są koszty. Na szczęście inwestor nie ponosi żadnych kosztów, tak na prawdę nie jest to procedura, która dotyczy bezpośrednio jakiegokolwiek właściciela działki. Jest to działanie, które musi podjąć gmina i plany są sporządzane na jej koszt. Sam wybór wykonawcy (urbanisty) wiążę się z rozpisaniem procedury przetargowej, chyba że, tak jak ma to miejsce w przypadku dużych miast, gmina posiada na utrzymaniu swoją pracownię urbanistyczną. Trzymanie ręki na pulsie ogranicza się dla inwestora w dwóch krokach: złożeniu wniosku po ogłoszeniu o przystąpieniu i uczestnictwie w wyłożeniu, ewentualnie złożeniu uwagi do planu jeśli nadal coś nam nie pasuje, czyli tak naprawdę mowa tu o kosztach poświęconego czasu.  Zmiana planu musi być sporządzona przez urbanistę, który najczęściej jest wybierany w drodze przetargu. Przeprowadzenie procedury jest długie i żmudne, dlatego urbaniści nawet za prostą zmianę, policzą gminie minimum kilka tysięcy. Nie każdą gminę na to stać. Dlatego czasami nawet szczere chęci ze strony urzędników nie zawsze mogą zostać spełnione. Jeśli budżet gminy tego nie zakładał to tego nie przeskoczymy.

Od czego zacząć?

Co możemy zrobić jeśli chcemy zmienić plan miejscowy? W pierwszym kroku powinniśmy ocenić czy jest to właściwie realne. Możemy iść do urzędu gminy i zapytać czy w ogóle są skłonni przychylić się do naszej prośby. Następnie możemy napisać wniosek do Burmistrza/Wójta o przystąpienie do zmiany planu w interesującym nas zakresie. Oczywiście ten wniosek nie jest oficjalnie obsadzony w prawie, więc jego rozpatrzenie to dobra wola urzędu, ale zawsze jakiś dokument trafia do akt.

Podsumowanie

Na pewno nie zawsze jest to łatwe, ale jest wykonalne i nie ma co od razu zakładać, ze gra jest nie warta świeczki, bo z doświadczenia wiesz, że czasem dzieje się to dosyć szybko, jeżeli trafimy na odpowiedni czas i przychylną gminę:) Czasami możemy mieć szczęście, jeśli plan jest stary, więcej osób mogło wnioskować o jego zmianę i gmina wreszcie się tego podejmie. Być może przy okazji właśnie Twojej działki?:)

Autor artykułu: Justyna Węclewska

Dzisiejszy wpis jest wpisem gościnnym od urbanistki, pracującej w zawodzie już 9 lat. Justyna zechciała podzielić się swoją ogromną wiedzą praktyczną w zakresie zmian, dokonywanych w dokumencie jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Prywatnie prowadzi blog Zielony Metr Kwadratowy oraz konto na Instagramie pod tą samą nazwą @zielonymetrkwadratowy , do których odwiedzenia serdecznie Cię zapraszam, ponieważ Justyna oprócz pracy lubi ładne wnętrza oraz ogrody.

Artykuł został zainspirowany jednym z pytań czytelnika bloga: Czy można zmienić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? i stanowi jego kontynuację.

Śródtytuły oraz pogrubienia pochodzą od Redakcji bloga

6 komentarzy

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *