Błąd przy zakupie działki

Błędy się zdarzają

Kupno działki wymaga czasu, pieniędzy i zwrócenia uwagi na szczegóły. Nie jest to łatwa decyzja ponieważ rzutuje na Twoją przyszłość. Niestety błąd przy zakupie działki może się zdarzyć i kosztować dużo stresu oraz pieniędzy. Nie ma wątpliwości, że jeżeli czegoś nie dopatrzyliśmy, prędzej czy później się o tym dowiemy. Pytanie tylko czy w łatwy sposób poradzimy sobie z konsekwencjami tego niedopatrzenia.

Z poniższego wpisu dowiesz się o:

• tym jak znaleźliśmy wymarzoną działkę,
• jak sprawdziliśmy nieruchomość,
• zaletach i wadach naszej działki,
• wypisie i wyrysie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wprowadzeniu nas w błąd przez urzędnika,
• konsekwencjach nadmiernego zaufania,
• tym jak w naszym przypadku błąd wpłynął na budowę,
• wadach działki, na które nie mieliśmy wpływu.

Jak znaleźliśmy wymarzoną działkę

Ogłoszenie o naszej działce znaleźliśmy dzięki banerowi na ogrodzeniu. Po kontakcie telefonicznym z właścicielem, udaliśmy się według wskazówek, na sprzedawaną nieruchomość. Dojechaliśmy do niej drogą wyłożoną płytami betonowymi, do której współudział był w cenie. Działka o powierzchni niemal 1500 m2, w kształcie kwadratu, posiadała ogrodzenie betonowe oraz media (z których widzieliśmy tylko skrzynkę elektryczną przy ogrodzeniu). Z dwóch stron sąsiedztwo domków jednorodzinnych, na przeciw przyszłego wjazdu pałacowy dom na sprzedaż (ale o gustach się nie dyskutuje:)), a od południowej strony działki widok na pobliski lasek. Na całości rozsiane rośliny i wielkie hałdy kładącej się, nieskoszonej od wielu lat trawy. Hmm… wyglądała cudownie! Ta cisza, powietrze i po prostu wszystko co zastaliśmy, było zwyczajnie tym czego szukaliśmy. Byliśmy zauroczeni i podekscytowani. Decyzja wisiała w powietrzu, bo poczuliśmy to miejsce i chcieliśmy w przyszłości tu zamieszkać. Umówiliśmy się ze sprzedającym, aby uzyskać od niego więcej szczegółów dotyczących działki.

Sprawdzanie działki pod kątem zakupu

• przed spotkaniem ze sprzedającym, wyszukiwaliśmy na portalach ogłoszenia, które dotyczyły tej działki. Czytaliśmy opisy i doszukiwaliśmy się niuansów, którymi te ogłoszenia się różniły. Chcieliśmy w ten sposób zweryfikować i doprecyzować ze sprzedającym konkrety,
• sprawdzaliśmy różnice w cenie zakupu (z ogłoszeń), przygotowując się do negocjacji,
• poprosiliśmy właściciela o wypis i wyrys z rejestru gruntów, żeby mieć pewność jak przebiegają granice działki (sprzedawana działka miała ok.1500 m2, natomiast jednym ogrodzeniem było objęte niemal 3000 m2 wraz z domem). Chcieliśmy wiedzieć, że sprzedawana działka jest wydzielona,
• poprosiliśmy również o numer Księgi Wieczystej działki, żeby sprawdzić stan prawny sprzedawanej nieruchomości, oraz czy nie jest ona obciążona,
• sprawdzałam osobiście u dostawców (po nazwie ulicy i nr. działki) czy na działce faktycznie znajdują się deklarowane media,
• kilkukrotnie byliśmy na działce o różnych porach dnia żeby ją obejrzeć i poznać okolicę,
• rozmawialiśmy z sąsiadami. Podpytywaliśmy o sprzedających oraz historię działki,
• złożyłam w urzędzie miasta wniosek o wypis i wyrys (mapkę) z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wcześniej telefonicznie sprawdziłam czy taki jest dla danej nieruchomości)

Zalety i wady naszej działki

Niewątpliwą zaletą tej działki było jej położenie, wielkość i kształt. Do działki prowadziła prywatna, dobrze utwardzona droga dojazdowa. Z jednej strony pobliskie domy jednorodzinne, a z drugiej ich brak i widok na las. Zaletą tej działki był również fakt, że była ogrodzona (z trzech stron). Pomimo tego, że ogrodzenie nie jest piękne i przysłania część widoku na las, to spełnia swoją funkcję do dnia dzisiejszego. Działka posiadała media, wodę w działce oraz prąd w linii ogrodzenia, gaz i kanalizacja znajdowały się w drodze. Do zalet można dodać kilka sztuk pojedynczych drzew na obrzeżach ogrodzenia, co w pewien sposób zagospodarowało nam już przestrzeń.

Idealnie było by napisać, że nieruchomość, nad którą się zastanawialiśmy nie miała wad;) Niestety tak nie było. Wadą rzucającą się w oczy, była fakt, że działka znajduje się na terenach podmokłych i sąsiedzi z obu stron mieli podnoszone tereny swoich działek. Jedną z wad była również cena, która zawsze podlega negocjacji. Po otrzymaniu wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, okazało się, że ma ona jeszcze kilka innych wad…

Wypis i wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Ewidentnie nie wiedzieliśmy co może się kryć w dokumencie o nazwie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uchwała rady gminy jakim jest MPZP, zdecydowanie zasługuje na oddzielny wpis.

Po zapoznaniu się z miejscowym planem, okazało się, że nie będziemy mogli pobudować domu o wyglądzie, o jakim zawsze marzyliśmy, mianowicie z płaskim dachem. Plan zawierał zapis “nakaz stosowania dachów dwu- i wielospadowych (…) nakaz stosowania dachów o nachyleniu połaci w zakresie 30 do 45′ ”.

Co ważniejsze na naszej działce oznaczonej symbolem MN (tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) prawie 1/4 terenu zajmowała strefa oznaczona symbolem ZL (czyli lasy). Uznaliśmy to za jakiś błąd, ponieważ ten kawałek działki był porośnięty trawą, a nie drzewami. Co więcej, sąsiedni dom stał niemal w centrum tego “terenu zalesionego”. Udałam się więc ponownie do gminy, żeby zweryfikować dokument i zawarte na nich oznaczenia

Rozmowa z urzędnikiem

Urzędnik do którego trafiłam, okazał się być naszym znajomym (widzianym kilkukrotnie przy okazji spotkań u znajomych). Pracował w dziale zajmującym się między innymi wydawaniem planów zagospodarowania przestrzennego. Opowiedziałam mu, że jesteśmy zainteresowani zakupem tej działki, ale jest na niej taki mały błąd. Mianowicie teren oznaczony ZL, czyli tereny leśne, na których według prawa istnieje zakaz zabudowy. Poprosiłam o wyjaśnienie dlaczego taki zapis widnieje, skoro na tej działce nie ma drzew czy krzewów na tym obszarze. Na co znajomy ze spokojem odpowiedział: słuchaj, skoro tam nic nie ma, obok jak mówisz, na tym samym terenie zielonym jest pobudowany dom (stan deweloperski) to nie ma się czym martwić. Wiesz te mapy są robione na podstawie zdjęć z satelity, może tam była jakaś wyższa trawa, zielono, to zaznaczyli i tyle. Sokoro tam nic nie ma to się nie przejmuj.

Tak, chciałam to usłyszeć i wrócić do domu ze spokojną głową. Oficjalnie teren z oznaczeniem ZL istnieje, ale skoro tam nie ma lasu i jest to pusta działka, to z mojego punktu widzenia było to najważniejsze. Miejscowy plan zagospodarowania dla wybranej działki posiadał zapisy, które nie były do końca dla nas korzystne. Pomyślałam jednak, że owszem, domy z płaskimi dachami są piękne, ale w ostateczności wybierzemy inny, równie ładny, tylko z dachem narzuconym przez wytyczne. Najważniejsze, że teren ZL był oznaczeniem przypadkowym, według błędnej oceny zdjęć satelitarnych (co sugerował znajomy urzędnik). Ta działka musiała być nasza, jej zalety przeważały nad minusami. Ucieszona i uspokojona, wychodząc zapytałam: ale jesteś pewien, że będzie można się tam pobudować? Ze stoickim spokojem potwierdził, że tak.

Już tylko jeden krok

Kwestie prawne dla własnego spokoju sprawdziłam jeszcze osobiście (choć przez internet również) w Wydziale Ksiąg Wieczystych. Księgi działki oraz drogi były przejrzyste i nie było w nich żadnych niejasności. Cena została wynegocjowana i ustalona na zadowalającym obie strony poziomie. Nie pozostało nic innego jak udać się do notariusza w celu kupna naszej wymarzonej działki. I tak w na początku 2013 roku zostaliśmy właścicielami naszej nieruchomości.

Plany na dom były odległe, ale po roku od urodzin Oli, zaczęliśmy poważnie rozważać przyspieszenie budowy (dokładniej o tym pisałam w tym wpisie). Około roku szukaliśmy projektu, który spełni nasze oczekiwania, niestety na taki nie trafiliśmy. Na szczęście prezent w postaci rozmów z architektami okazał się jednym z najlepszych w życiu. Dzięki niemu został stworzony projekt indywidualny naszego domu.

Konsekwencje nadmiernego zaufania i wpływ na budowę

Spotkania u architektów, prawie cztery lata po sfinalizowaniu zakupu, uświadomiły nam jaki popełniliśmy błąd przy zakupie działki. Każdy z architektów przeglądając mapę oraz MPZP, jednoznacznie mówił, że na tym terenie (prawie 1/4 działki) nie można nic zbudować. Co więcej, zgodnie z przepisami, musieliśmy odsunąć się od granicy tego terenu o 4m! Ta wiadomość była dla nas fatalna, ponieważ właśnie w tym miejscu, chcieliśmy usytuować wjazd i nasz przyszły dom. Dowiedzieliśmy się jakie to będzie miało dla nas konsekwencje. Nie mogliśmy zbudować domu o dowolnej bryle. Musieliśmy wpasować projekt w część działki, która pozostała z możliwością do zabudowy. Na szczęście podjęliśmy decyzję o projekcie indywidualnym i mogliśmy liczyć na profesjonalizm i kreatywność biura Z3Z Architekci.

Koniec końców udało nam się wyjść z trudnej sytuacji. Nasz dom został zaprojektowany nie tylko wychodząc na przeciw naszym marzeniom i  wymaganiom, ale przede wszystkim wymaganiom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zdarzają się wady działki, na które nie ma się wpływu

Ze wspomnianym znajomym spotkałam się w urzędzie, kiedy kolejny raz sprawdzałam zapis ZL na naszej działce i jakie ma znaczenie przy budowie domu (tym razem u innych osób). Oczywiście słowa architektów się potwierdziły. Kiedy powiedziałam o tym znajomemu, usłyszałam bez najmniejszego poczucia winy: no tak ale masz jeszcze duży kawałek działki, na której możesz się pobudować. Chyba nawet po tylu latach nie jestem w stanie myśleć o tym bez złości. Nie wiem czy był to brak kompetencji, czy zwyczajnie traktowanie ludzi i życia niepoważnie. Niemniej przy tak istotnych i kosztownych sprawach jakimi są zakup działki i budowa domu, trzeba być ostrożnym i sprawdzać wszystko pod wieloma względami.

Nasz przypadek pokazuje, że błędy podczas kupna działki się zdarzają. Możesz się o nich dowiedzieć długo po zakupie, a na niektóre wady działki i tak nie masz wpływu. Wyobraź sobie, że zanim zaczęliśmy budowę, a mniej więcej trzy lata po zakupie działki, okazało się, że jedni z sąsiadów sprzedali swój dom. Na ich miejsce sprowadzili się Państwo, którzy mają dużą hodowlę psów rasy szpic (pomeranian). Pieski te choć urocze, uwielbiają szczekać i mają duży temperament. Na początku przyjeżdżając na budowę byliśmy załamani, wydawało się to nie do zniesienia. Teraz praktycznie ich nie słyszymy, poza tym, psy są wypuszczane do ogrodu tylko kilka razy w ciągu dnia.

Podsumowując

Jak widać chociaż bardzo się staraliśmy nie popełnić błędów, to zarówno przy wyborze działki jak i podczas budowy błędy się zdarzają. Nasz, koniec końców, doprowadził do tego, że mieszkamy we wspaniałym domu, który nie tylko spełnia wszystkie funkcje, na których nam zależało, ale również daje radość w codziennym życiu. Jest wyjątkowy pod względem architektonicznym i estetycznym.