Formalności-przed-budową-domu
Zanim zaczniesz budowę

Formalności przed budową. A-Z przyszłego Inwestora

Każdego kto rozpoczyna budowę domu, stresuje fakt zebrania wszystkich niezbędnych dokumentów. Formalności przed budową domu są o tyle problematyczne, że po pierwsze, nie wiesz od czego zacząć, a po drugie musisz poświęcić na to czas. Dla urzędnika, który Cię przyjmuje jest to kolejny wniosek dotyczący tej samej sprawy, a tym samym rutyna. Dla Ciebie zupełna nowość bo o pewnych dokumentach oraz urzędach dopiero co się dowiadujesz. Poczucie zagubienia lub czasem bezradności możesz zminimalizować swoim nastawieniem i przygotowaniem.

Zanim zabierzesz się za kompletowanie dokumentów:

  • zadzwoń do urzędów lub instytucji, w których będziesz załatwiać swoje sprawy. Dowiedz się wcześniej co będzie potrzebne,
  • na spokojnie wszystko sobie zanotuj oraz przygotuj żeby nie jeździć w to samo miejsce kilka razy,
  • woź ze sobą wszystkie dokumenty. Począwszy od aktu notarialnego dotyczącego własności działki, kończąc na wszelkich otrzymanych potwierdzeniach złożonych wniosków. Torba ze wszystkimi dokumentami, którą woziłam w bagażniku, nie raz zaoszczędziła mi kolejnej wizyty w danym miejscu,
  • w jeden dzień zaplanuj wizytę w kilku miejscach (najpewniej i tak nie uchroni Cię to przed kolejną wizytą, ale w którymś z tych miejsc najpewniej, finalnie coś uda się załatwić;)),
  • sprawdź w jakich godzinach przyjmowani są interesanci, ponieważ to nie zawsze jest tożsame z godzinami otwarcia. Czasami kasa również jest otwarta w innych godzinach niż godziny urzędowania,
  • jeżeli to możliwe zabierz się za dokumenty przed sezonem urlopowym. Dzięki temu ominie Cię mnóstwo frustracji związanej z chaosem spowodowanym brakiem kadry. Dodatkowo czas oczekiwania automatycznie się skróci,
  • postaraj się być życzliwy wszędzie gdzie się udajesz. Po drugiej stronie też są ludzie i na pewno docenią Twoje nastawienie.

Powyższe wskazówki mogą Ci się wydawać infantylne, ale uważam, że mają sens. Okazuje się, że zbieranie dokumentów nawet po tym jak mam to już za sobą, nadal wydaje mi się skomplikowane. Proponuję więc działać po kolei i koniecznie notować kroki i wskazówki udzielane przez urzędników. Dokumenty to kwestia wielowymiarowa i często różni się w zależności od sytuacji. Nie wpadaj więc od razu w panikę, że wszystko co napisałam poniżej dotyczy Twojego przypadku.

Masz działkę i co dalej?

Musisz sprawdzić czy dla działki jest ustalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) czy będziesz potrzebować decyzję o warunkach zabudowy. Wnioski o jedno i drugie możesz złożyć w Urzędzie Miasta lub Urzędzie Gminy. Temat MPZP wymaga osobnego wpisu, ale póki co najwięcej o nim pisałam przy okazji wyboru działki w tym wpisie

Formalności przed budową domu czyli na początek mapy!

Zanim złożysz wniosek o MPZP potrzebujesz aktualną mapę zasadniczą działki, którą otrzymasz w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym na danym terenie (potrzebna przy wniosku o MPZP oraz warunkach zabudowy w jakiej skali i do czego przeczytasz poniżej).

Wniosek o Miejscowy Plan Zagospodarowania:

  • złożysz osobiście, listownie lub on-line.
  • koszt: 30-50 zł-wypis, 20-200 zł-wyrys.

Potrzebujesz:

  1. Wniosek (czyli formularz dostępny na stronie lub w Urzędzie).
  2. Mapę zasadniczą 1:500. (wyżej wspomnianą z Wydziału Geodezji).

Wniosek o Warunki Zabudowy:

  • proponuję złożyć osobiście w celu uniknięcia błędów we wniosku, ponieważ jest on dosyć skomplikowany.
  • koszt: brak w przypadku domu (budownictwo mieszkaniowe).

Potrzebujesz:

  1. Wniosek.
  2. Mapy zasadnicze 1:500 oraz 1:1000 (koszt ok. 100 zł).
  3. Kopię mapy zasadniczej (z koncepcją zabudowy i zagospodarowania terenu. Szczegółowość tej koncepcji zależy od ustaleń wewnętrznych urzędu. W jednych wystarczy narysować prostokąt na mapie w miejscu gdzie będzie stał budynek, a gdzie indziej wymagają przedstawienia rysunków elewacji i opisu koncepcji).
  4. Warunki przyłączenia mediów.
  5. Czasem wypis z rejestru gruntów (również do otrzymania w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym na danym terenie).

Mapa do celów projektowych (MDCP)

Kolejny dokument to mapa do celów projektowych (MDCP). Taką mapę zamówisz u geodety (najlepiej miejscowego, który pojawiają się w Wydziale Geodezji prawie codziennie, zna się z urzędnikami dzięki czemu może udać mu się coś przyspieszyć w urzędzie jeśli jest taka potrzeba). Koszt takiej mapy to ok. 500-1500 zł (ja otrzymałam pięć egzemplarzy). Jest ona niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę. Czas oczekiwania to ok. 4-6 tyg.

Dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę:

  1. Projekt budynku w 4 egzemplarzach.
  2. Mapa do celów projektowych (o niej pisałam powyżej).
  3. Opinia geotechniczna czyli badania gruntu. To opracowanie zamawia się u geotechnika/geologa. koszt 500-1500zł.

Kolejne dokumenty są uzależnione od rodzaju użytków gruntowych na działce.

Chodzi o to czy grunt jest budowlany, rolny czy leśny. Uwaga! tu można się pomylić, ponieważ nie chodzi o przeznaczenie gruntu czyli nie o to czy w miejscowym planie jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, produkcję rolną czy pod zieleń leśną. Chodzi o klasę gruntu, która nawet dla terenu przeznaczonego pod zabudowę może być rolna [R] lub leśna [Ls].

Dla każdej działki niezależnie od rodzaju gruntu potrzebna będzie podstawa do jej zabudowy czyli:

1. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – czyli prawo miejscowe stworzone przez gminę określające zasady zabudowy danego obszaru. Nie wszędzie jednak występują MPZP. Do uzyskania niektórych dokumentów jest potrzebny wypis z MPZP, jednak jeśli grunt jest budowlany (nie rolny ani leśny) wypis z MPZP nie jest konieczny, ale może być pomocny.

lub

2. Decyzja o warunkach zabudowy – jeśli na terenie nie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Na chwilę obecną uzyskanie tego dokumentu w większości powiatów wymaga dużej cierpliwości. Zwykle wydanie decyzji trwa od 3 miesięcy do 1 roku. Dokumenty jakie będziesz potrzebować do jej uzyskania znajdziesz powyżej.

Dla gruntów rolnych potrzebne będzie:

  1.  Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – dla gruntów rolnych R. Taki dokument załatwia się w większości powiatów w Wydziale Geodezji (w Warszawie w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami). W większości powiatów wyłączenie wydawane jest w ok. 2 tygodnie do miesiąca (w Warszawie ok. 3 miesiące). Wyłączenie jest niezbędne dla klas gruntu RI RII i RIII dla niższych klas gruntu nie trzeba wyłączać, ale i tak potrzebne jest pismo z wydziału geodezji, że sprawa jest bezprzedmiotowa.

Do uzyskania wyłączenia z produkcji rolnej potrzebne są następujące dokumenty:

  1. Potwierdzenie prawa do gruntu np. akt notarialny.
  2. Wypis z rejestru gruntów (do uzyskania w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym).
  3. Wyrys z rejestru gruntów jeśli na działce występują różne klasy gruntu (chodzi o określenie w którym miejscu działki jaka klasa występuje, do uzyskania jak wyżej).
  4. Mapa zasadnicza (jeśli nie ma jeszcze mapy do celów projektowych, do uzyskania w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym).
  5. Plan wyłączenia na mapie zasadniczej (lub mapie do celów projektowych MDCP) czyli w uproszczeniu rysunkowa informacja jaki kształt terenu zamierzamy wyłączyć (w większości powiatów można wyłączyć dokładnie taki kształt działki jaki będzie potrzebny pod budynek i utwardzenia. Jednak w niektórych na przykład m. st. Warszawie interpretacja przepisu jest taka, że wyłączać można jedynie proste kształty odznaczone jedną lub dwoma liniami np. połowa działki).
  6. Bilans terenu informujący głównie o tym jaka powierzchnia jakiej klasy gruntu zostanie wyłączona. Powinien go wykonać architekt, który dokładnie przeliczy jaką powierzchnię gruntu wyłączamy. Jednak w niektórych powiatach taki bilans może być dość prosty, ponieważ narzucane jest nam wyłączanie zwartego terenu typu prostokąt. Czyli np. wyłączamy obszar 25x20m więc obliczenia są łatwe i można taki bilans wykonać samemu. W przypadku kiedy możemy wyłączyć całą działkę to także bilans terenu jest oczywisty, ponieważ powierzchnia wyłączenia równa się powierzchni działki.

Uwaga! Warto pamiętać, że decyzja o wyłączeniu do uzyskania pozwolenia na budowę musi być ostateczna, czyli musi minąć 2 tygodnie od czasu kiedy otrzymają ją wszystkie strony postępowania lub jeśli jedyną stroną jest Inwestor należy pisemnie zrzec się odwołania lub także poczekać 2 tygodnie. Na oryginale ostatecznej decyzji o wyłączeniu urząd musi przybić pieczątkę ostateczności i dopiero na podstawie takiej decyzji można uzyskać pozwolenie na budowę.

Do wyłączenia gruntu z produkcji leśnej (Ls) potrzebne będzie:

Wyłączenie gruntu z produkcji leśnej uzyskujemy w Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych. Sama procedura trwa ok. miesiąca (jeśli nie ma żadnych nietypowych problemów).

Do złożenia wniosku potrzebujesz szereg dokumentów, na które także trzeba trochę poczekać:

  1. Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
  2. Decyzja o zmianie przeznaczenia gruntu na cele nieleśne wydana podczas uchwalania MPZP (do uzyskania w Urzędzie Gminy, jednak nie zawsze jest to łatwe i nie wszyscy urzędnicy mają wiedzę, że posiadają taki dokument w swoich zasobach. Czasem trzeba długo tłumaczyć o co tak naprawdę chodzi).
  3. Opis taksacyjny lub uproszczony plan urządzenia lasu (dokument mówiący o tym jak wygląda las na działce). Opis taksacyjny uzyskuje się w Nadleśnictwie i jest to koszt ok 400zł. Jeśli dla terenu istnieje uproszczony plan urządzenia lasu to można go uzyskać często bezpłatnie w gminie.
  4. Wypis z rejestru gruntów (do uzyskania w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym).
  5. Wyrys z rejestru gruntów jeśli na działce występują różne klasy gruntu (chodzi o określenie w którym miejscu działki jaka klasa występuje. Do uzyskania w Wydziale Geodezji w Starostwie Powiatowym).
  6. Mapa zasadnicza (jeśli nie ma jeszcze mapy do celów projektowych MDCP-mapę zasadniczą uzyskuje się w Wydziale Geodezji).
  7. Plan wyłączenia na mapie zasadniczej (lub MDCP) czyli w uproszczeniu rysunkowa informacja jaki kształt terenu zamierzamy wyłączyć. Należy pamiętać, że musimy oznaczyć jeden zwarty kształt na działce. Nie można wyłączyć kawałka z jednej strony a kawałka z drugiej. Muszą być ze sobą połączone. Nie można także pozostawić pustego nie wyłączonego pola w środku wyłączenia.
  8. Bilans terenu, informujący głównie o tym jaka powierzchnia jakiej klasy gruntu zostanie wyłączona. Powierzchnia oczywiście musi się mieścić w wymogach MPZP, który dla każdej działki przewiduje zwykle określony metraż, który może być wyłączony.

Mity o dokumentach niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę:

  1. Do uzyskania pozwolenia na budowę niezbędne są warunki techniczna na przyłącza mediów – MIT! Kiedyś tak było, ale prawo zmieniło się kilka lat temu.
  2. Podpisy architekta są potrzebne na prawie każdej stronie projektu. MIT! Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, określa te kwestie (wbrew pozorom miejsc z podpisem nie jest dużo 🙂 oprócz wszystkich rysunków).

Wniosek o pozwolenie na budowę

Kiedy już mamy za sobą niezbędne formalności przed budową domu, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na jego budowę.

Do samego wniosku należy dołączyć:

  •  4 egzemplarze projektu + wyżej wymienione dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę,
  • Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomościąUwaga! Jeśli Inwestorem jest małżeństwo to dla urzędu inwestorów jest dwoje i każdy z nich musi wypełnić i podpisać oddzielne oświadczenie, a na wniosku o pozwolenie na budowę muszą podpisać się oboje. Po wydaną decyzję pozwolenia na budowę muszą również udać się każde osobiście,
  • formularz B4 wypełniamy jeśli do wniosku dołączamy informacje uzupełniające (takie jak właśnie drugi Inwestor) Na wniosku widnieje jeden Inwestor a w formularzu B4 drugi. Formularz ten wypełniamy także jeśli chcemy ustanowić pełnomocnika.

Jeśli ustanawiamy pełnomocnika:

  1. Upoważnienie do załatwiania spraw (nie musi być poświadczone notarialnie, wystarczy pismo z podpisem Inwestora lub Inwestorów).
  2. Opłata skarbowa za pełnomocnictwo 17zł (tu kolejna ciekawostka, jeśli inwestorów jest dwoje np. mąż i żona urząd życzy sobie 2 x 17zł).

Warto podkreślić, że powyższe informacje są aktualne na dzień dzisiejszy czyli 19.08.2019r. Chcę bardzo serdecznie podziękować za poświęcony czas i zaangażowanie przy tworzeniu tego tekstu, który powstał we współpracy z Mateuszem Zajkowskim z pracowni Z3Z Architekci. Z jego doświadczenia wynika, że za parę miesięcy pewne szczegóły procedur i interpretacji urzędów mogą się zmienić. Oczywiście samo prawo także z czasem jest zmieniane. Obecnie nastąpiły spore zmiany w tym zakresie, więc możliwe, że obecny schemat działania utrzyma się kilka lat. Jeżeli tak będzie to mam nadzieję, że powyższe informacje będą dla Ciebie przydatne i staną się wskazówką w przedzieraniu się przez gąszcze formalności przed budową domu. Powodzenia!

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *