Wybór działki. Na co zwrócić uwagę?
Zanim zaczniesz budowę

Wybór działki. Na co zwrócić uwagę?

Na co trzeba zwrócić uwagę wybierając działkę?

Wybór działki jest kluczowy, ponieważ ma wpływ na to jaki dom będziesz mógł na niej zbudować. Ważnymi kwestiami są droga dojazdowa, media, najbliższa infrastruktura a przede wszystkim kwestie prawne. Dla Ciebie najważniejsze jest to, żeby poczuć to miejsce bo tu powstanie Twój dom.  Niestety, nie wygląda to tak, że jedziemy w atrakcyjną dla nas okolicę, wybieramy działkę, którą ktoś chce sprzedać, a my kupić. Następnie płacimy, i tym samym zamykamy transakcję.

Etap wyboru jest czasochłonny (o tym gdzie szukać wymarzonej działki pisałam w tym wpisie). Istnieje szereg rzeczy, na które musisz zwrócić uwagę i poświęcić im odpowiednią ilość czasu.

Poniżej we wpisie przeczytasz o:

  • kwestii wielkości potencjalnej działki,
  • dostępie do mediów i możliwości ich sprawdzenia,
  • znaczeniu drogi dojazdowej,
  • sprawdzeniu dostępu do infrastruktury,
  • kształcie działki i możliwości wpisania w nią budynku,
  • usytuowaniu działki względem stron świata,
  • ewentualnych drzewach na działce,
  • przyszłych sąsiadach,
  • badaniach geotechnicznych gruntu,
  • zapoznaniu się z miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni,
  • kwestiach prawnych czyli księdze wieczystej.

Wielkość

Zwróć uwagę na wielkość działki. Koniecznie sprawdź minimalną powierzchnie działki budowlanej. Wielkość najpewniej jest określona przez MPZP (np.1500m2). Jeżeli podział na mniejsze działki (np. 1200 m2) został dokonany przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzeni, to pozwolenie na budowę zostanie wydane. Natomiast jeżeli plan zagospodarowania mówi, że minimalna wielkość działki powinna wynosić 1500m2, a działka, którą chcesz kupić z jakiegoś względu ma 1200 m2 to trzeba drążyć temat gdzie się da. Jeżeli nie jest to przypadek z przed uchwalenia MPZP może się okazać, że nie dostaniesz pozwolenia na budowę. Takie przypadki nie są częste ale się zdarzają.

Według urzędnika z Wydziału  Architektoniczno-budowlanego w przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do uzyskania pozwolenia na budowę najlepiej udać się do miejscowego architekta, a w ostateczności można podpisać umowę przedwstępną z właścicielem działki i dokonać kupna dopiero w momencie uzyskania pozwolenia na budowę (jest to skrajny przypadek oraz niestety wymaga zaangażowania właściciela jako strony). Z własnego doświadczenia wiem, że w przypadku tak istotnych zagadnień trzeba dobrze to sprawdzić i zasięgnąć opinii w kilku miejscach np. wydział architektoniczny, lokalny architekt, wydział planowania przestrzeni.

Dostępne media

Zwróć uwagę na dostęp do mediów. Najlepiej jak działka jest uzbrojona, wtedy oczywiście nie ma problemu. Jeżeli jesteś już właścicielem działki można złożyć wnioski o techniczne warunki przyłączenia. Natomiast jeżeli stoisz przed wyborem działki i nie ma na niej mediów, możesz złożyć pisemną prośbę o informację na temat możliwości przyłączenia do sieci czy to elektrycznej, wodnej czy gazowej. Być może okaże się, że przyłączenie nie będzie możliwe lub opłacalne. O ile można myśleć o zastąpieniu przyłączy takich jak woda (własna studnia) czy gaz (ogrzewanie innym paliwem) tak przyłączenie do sieci energetycznej jest niezbędne.

Droga dojazdowa do posesji

Zwróć uwagę na drogę dojazdową. Idealnie gdy jest to droga publiczna, wtedy jest większe prawdopodobieństwo, że nawet jeżeli nie jest to droga asfaltowa, to gmina będzie o nią dbała. Jednak zdarza się, że do działki nie ma żadnego dojazdu i trzeba przejechać przez cudzy grunt. Wtedy trzeba ustanowić tzw. służebność drogi dojazdowej.

Istnieje jeszcze możliwość, że działka sprzedawana jest również z udziałem do drogi (tak było w naszym przypadku). Posiadanie na własność drogi dojazdowej ma swoje zalety, ponieważ nie musimy wnosić opłat za użytkowanie (co zdarza się przy służebności) ale również wady, w momencie kiedy współwłaścicieli jest wielu i trzeba podjąć decyzje wspólnie (współwłaściciel może nie wyrazić zgody na dokonywanie zmian na drodze lub nie mieszkać przy danej ulicy, co może utrudnić kontakt i chęć współpracy).

Oglądając działki koniecznie zwróć uwagę na stan drogi dojazdowej. Szczególnie wiosną czy jesienią. Pamiętaj, że na budowę muszą wjechać niekiedy bardzo ciężkie samochody. O ile przejechanie samochodem osobowym będzie możliwe, może się okazać, że wyjście na spacer lub na przystanek autobusowy będzie wiązało się z wychodzeniem z domu w kaloszach, z butami na zmianę w ręku;)

Wybór działki. Na co zwrócić uwagę?

Odległość od infrastruktury

Zwróć uwagę na odległość do najbliższej infrastruktury. Działki blisko centrum miasta są drogie. Tańsze, na obrzeżach lub na wsi, wiążą się z koniecznością dojazdu. Warto wziąć pod uwagę odległość od przystanku, sklepu, szkoły czy kościoła. Budując dom dla siebie, myślimy o własnych potrzebach. Życie, a wraz z jego upływem nasza sytuacja i potrzeby, mogą się zmienić. Warto wziąć pod uwagę atuty, które w przyszłości pozwolą Cie ewentualnie sprzedać Twoją nieruchomość.

Kształt nieruchomości

Zwróć uwagę na kształt nieruchomości. Najlepiej będzie jeśli działka będzie w kształcie kwadratu lub szerokiego prostokąta, co zwiększy możliwości przy wyborze projektu. Tak naprawdę chodzi o proporcje. Przy takiej samej powierzchni ale np. wąskiej działce trudniej dopasować projekty. Trzeba pamiętać, że budynek może być usytuowany 4 m od granicy jeżeli ma otwory okienne lub drzwiowe i 3 m od granicy bez otworów okiennych i drzwiowych. W szczególności weź pod uwagę przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli taki jest uchwalony dla danej działki). Może się okazać, że pomimo kształtnej działki zapisy planu uniemożliwią Ci pobudowanie domu w kształcie lub miejscu na działce, które sobie wymarzyłeś.

Nasłonecznienie działki

Zwróć uwagę na nasłonecznienie, czyli strony świata. Nowoczesne budownictwo wykorzystuje energię słoneczną. Jeżeli  myślisz o domu energooszczędnym lub nawet pasywnym to tym bardziej przeanalizuj dokładnie położenie działki. Osobiście uważam, że nie da się idealnie dopasować wszystkich pomieszczeń do odpowiednich stron świata. Może warto odwiedzić działkę o różnych porach dnia i przekonać się jak pada światło.

Drzewa na działce

Zwróć uwagę na to czy na działce są drzewa czy nie. A przede wszystkim czy są ujęte w MPZP. Nawet jedno drzewo lub ich brak, w planach może być ujęte jako tereny zielone lub zalesione (tak było na naszej działce chociaż na zaznaczonym terenie zielonym nie rosły drzewa. Koniecznie to sprawdź. Jeżeli działka w całości przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową, kwestię wycięcia drzew można sprawdzić w Wydziale Ochrony Środowiska odpowiednim do położenia działki. Trzeba pamiętać o tym, że będzie to wymagało albo naszego czasu albo nakładu finansowego. A najpewniej i jednego i drugiego.

Przyszłe sąsiedztwo

Zwróć uwagę na przyszłe sąsiedztwo. Warto odwiedzić kilkukrotnie upatrzoną działkę. Poobserwować jak wokół niej wygląda życie codzienne. Nie chodzi mi tylko o sprawdzenie czy w pobliżu ktoś nie prowadzi uciążliwej działalności. Czy pobliska droga nie jest ruchliwa i głośna. Przed zakupem działki przejdź się po okolicy. Posłuchaj co mówią mieszkańcy pobliskich domów. Można się dowiedzieć o swojej potencjalnej działce wielu rzeczy. My rozmawialiśmy z przyszłymi sąsiadami. Dowiedzieliśmy się trochę o historii działki, o jej właścicielach. Te informacje pomogły nam podjąć decyzję w momencie kiedy wyczuwaliśmy, że właściciel mija się z prawdą i kluczy z jakiegoś powodu (okazało się, że właścicielom zależało na szybkiej sprzedaży ale nie chcieli wprowadzać nas w swoje sprawy rodzinne). Wszystko pozostałe było do sprawdzenia.

Wybór działki. Na co zwrócić uwagę?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem mówiącym o planowaniu przestrzeni w danej gminie. Dla niektórych obszarów taki plan jest już uchwalony, dla innych jeszcze nie. Jeżeli wybrana działka nie została objęta MPZP należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dokumenty trzeba złożyć w urzędzie gminy lub miasta). Różnica między MPZP a decyzją o warunkach zabudowy jest taka, że ten pierwszy jest dokumentem sztywnym i są minimalne szanse jego zmiany. Decyzję natomiast można zmienić lub złożyć wniosek o wydanie nowej. Zapisy MPZP podobno często są dostępne na stronach internetowych miasta. Można skorzystać z komercyjnych portali oferujących dostęp do raportów o konkretnej działce oraz do miejscowych planów zagospodarowania. Ja byłam w urzędzie gminy osobiście ponieważ i tak chciałam porozmawiać z kimś na temat oglądanej działki.

Zwróć uwagę na zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni. Trzeba dokładnie zapoznać się z jego zapisami. Dokument ten precyzyjnie określa, jaką część działki możesz zabudować, a jaka część powinna zostać niezabudowana czyli biologicznie czynna. Plan ten ma wpływ na wygląd budynku. Wskazuje jego wysokość, szerokość ściany frontowej, kąt nachylenia dachu, a nawet może określać kolor elewacji. Architekt, który projektuje budynek od początku, uwzględnia wszystkie wytyczne określone w tym dokumencie. Natomiast jeżeli masz wątpliwości czy wybrany przez Ciebie projekt spełnia założenia MPZP, skontaktuj się najlepiej z miejscowym architektem, znającym okoliczne plany zagospodarowania przestrzeni. Z góry będzie znał główne zapisy i wskaże jakie zmiany trzeba nanieść na projekt lub jakiego szukać.

Badania geotechniczne gruntu

Zwróć uwagę na rodzaj gruntu, który można określić poprzez badania geotechniczne. W związku z tym, że wokół działki, którą wybraliśmy były pobudowane domy, zaryzykowaliśmy i kupiliśmy działkę przed wykonaniem badań. Ale nasza sytuacja była specyficzna. Na swojej działce zrobiliśmy badania gruntu dopiero przed etapem projektowania. Miało to na celu sprawdzenie czy dom może być postawiony na ławach fundamentowych czy musi być wykonana płyta fundamentowa. Za badanie gruntu w 2014 r. Płaciliśmy ok. 600 zł. Myślę, że jeżeli działka spełnia Twoje oczekiwania i faktycznie rozważasz jej zakup warto zainwestować. Sprawdzić czy budowa domu będzie możliwa, a jeżeli tak to czy nie będziesz musiał się liczyć z dodatkowymi kosztami i czasem. Porozmawiaj ze sprzedającym może zainwestuje w przeprowadzenie takiego badania jeżeli zależy mu na sprzedaży.

Księgi Wieczyste

Jeżeli przebrnąłeś już przez powyższe punkty związane z wyglądem, infrastrukturą, możliwościami w zagospodarowaniu działki. Oglądana działka spełnia Twoje potrzeby i naprawdę jesteś nią zainteresowany to zostają jeszcze kwestie prawne. Musisz sprawdź wpis w Księdze Wieczystej. Numer księgi wieczystej powinien udostępni Ci sprzedający. Z niej dowiesz się kto jest właścicielem i czy wybrana działka nie posiada obciążeń. Dostęp do Ksiąg Wieczystych jest możliwy online i możesz je sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeżeli zapisy są dla Ciebie niejasne, najlepiej zadzwoń lub udaj się do właściwego Wydziału Ksiąg Wieczystych. Wybór działki to zbyt poważna decyzja żeby pozostawić jakąkolwiek wątpliwość.

Podsumowując

Posiadając powyższą wiedzę łatwiej Ci będzie podjąć decyzję i zminimalizować ryzyko niezadowolenia, a w gorszych przypadkach utratę pieniędzy.

Zastanawiając się nad konkretną działką, nie poprzestawaj na jednej opinii. Ja tak zrobiłam. Zaufałam opinii jednego urzędnika, co spowodowało pewne komplikacje dotyczące budowy. Chcesz wiedzieć jaki błąd popełniliśmy przy wyborze działki? (poczytaj o tym w tym wpisie) Jeżeli masz obawy, że niewiadomych jest zbyt wiele, lub nie czujesz się pewnie w danej kwestii, poproś o pomoc osobę kompetentną np. architekta. Nawet jeżeli będziesz musiał pokryć koszty konsultacji to być może unikniesz dużo bardziej kosztownych decyzji.

Wybór działki, tak jak pisałam na początku, ma wpływ na to jaki dom zbudujesz, a to przecież na budowie domu Ci zależy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *