Metoda budowy systemem gospodarczym, powierzania robót kolejnym wykonawcom, budowa za pomocą generalnego wykonawcy
Od eksperta

Metoda budowy systemem gospodarczym, powierzania robót kolejnym wykonawcom, budowa za pomocą generalnego wykonawcy.

Różne sposoby realizacji budowy: metoda systemem gospodarczym, metoda powierzania robót kolejnym wykonawcom, budowa za pomocą generalnego wykonawcy.

W niniejszym artykule mowa o kilku modelach realizacji budowy, które występują najczęściej. Zwracamy uwagę na najważniejsze ich aspekty, mocne i słabe strony oraz zagrożenia. Co prawda nie istnieją ściśle określone definicje sposobów realizacji budów, ale przedstawiamy te najbardziej popularne.

To w jaki sposób będzie realizowana budowa ma różne następstwa. W tym kontekście, jest wiele możliwości i sposobów budowania. Najlepiej by było mieć zaufanego jednego wykonawcę koordynatora, który zrealizuje budowę zgodnie z życzeniami inwestorów, bez jakichkolwiek niespodzianek w postaci nieoczekiwanej zmiany materiałów, przesunięć terminów, oraz wzrostu kosztów.

Prześledźmy w jaki sposób buduje się obecnie budynki jednorodzinne i co z tego wynika dla inwestorów.

Budowa systemem gospodarczym

Budowanie systemem gospodarczym jest najczęściej mylona z realizacją budowy polegający na zlecaniu poszczególnych etapów budowy kolejnym wykonawcom. System gospodarczy to budowa samodzielna za pomocą własnych sił i znajomych (najczęściej rodziny). To trudne budowanie, bo wymaga zaangażowania, poświęcenia wolnego czasu, dużo siły i zaparcia. By budować takim systemem najlepiej mieć doświadczenia w budowaniu i wskazane jest również, by się znać na budowaniu.

Na pierwszy rzut oka, wydaje się, że jest to najlepsza sytuacja wyjściowa dla inwestorów, którzy budując dla siebie zrobią wszystko najlepiej, jak mogą – perfekcyjnie. Jednak jest to niekiedy myląca teza, ponieważ, same chęci okazać się mogą niewystarczające. Wiele zależy od doświadczenia i wiedzy. Można nawet stwierdzić, że niektóre roboty można wykonać po prostu źle i nie będzie to wynikać ze złej woli wykonawców lecz po prostu z braku wiedzy. Trzeba pamiętać, że oprócz wiedzy i doświadczenia trzeba się również wykazać znajomością czytania dokumentacji projektowej.

Wsparciem może okazać się w tym wypadku kierownik budowy, który będzie musiał wykazać się większym zaangażowaniem, niż zazwyczaj, ponieważ przejmie na siebie rolę osoby udzielającej instruktarzu.

Błędy, jakie można popełnić budując systemem gospodarczym oraz ich konsekwencje

  • Roboty szalunkowe – złe skręcenie szalunków – wypchnięcie szalunków na etapie ich zalewania, rozszczelnienie i wypłynięcie mieszanki betonowej
  • Roboty zbrojarskie – złe zazbrojenie elementów, złe ułożenie zbrojenia, złe przygotowanie zbrojenia w sensie złego powyginania, zła kolejność zbrojenia, złe zakłady i zakotwienie zbrojenia, niezachowanie właściwej otuliny, niedostateczne powiązanie zbrojenia ze sobą
  • Roboty hydroizolacyjne – niedostatecznie wykonanie hydroizolacji, brak zakładów hydroizolacji, zły dobór, nieszczelności
  • Roboty polegające na zalewaniu elementów betonem – złe rozprowadzenie mieszanki w zalewanych elementach, brak zawibrowania mieszanki betonowej
  • Roboty murarskie – zbyt duże odchyłki ścian od pionu i poziomu, złe przewiązanie elementów murowych, brak zaprawy w spoinach, albo źle nałożona spoina
  • Roboty polegające na wykonaniu ocieplenia – złe ocieplenie, mostki termiczne
  • Roboty ciesielskie – niedostateczne połączenie elementów więźby ze sobą, źle skonstruowana więźba dachowa
  • Roboty dekarskie – źle wykonane pokrycie, nieszczelności, źle wykonane obróbki blacharskie
  • Murowanie kominów – źle wymurowane kominy, źle ulokowane wyloty, wewnątrz budynku, źle ulokowane wyczystki i inne elementy komina
  • Instalacja wod-kan – błędy wykonania instalacji, nieszczelności, źle ukształtowane spadki – źle odprowadzona woda i nieszczelności
  • Instalacja elektryczna – niedostatecznie bezpieczna dla użytkowników instalacja

Jak widać na każdym etapie można wykonać coś źle. W obliczu tego, najmniej poważne są de facto błędy, które widać, czyli usterki tynków, gładzi i innych elementów wykończeniowych, ponieważ mają one z reguły tylko wpływ na efekt estetyczny.

Tak naprawdę nie wszystko jest możliwe, by można było wykonać we własnym zakresie i są roboty, które należy powierzyć specjalistom. W wyniku tego niekiedy realizacja budynku zaczyna się opierać na robotach zlecanych kolejnym wykonawcom.

Budowa sposobem powierzania (zlecania) kolejnych robót poszczególnym wykonawcom

To chyba najczęściej spotykany obecnie sposób realizacji budowy. Polega to na tym, że za kolejne roboty odpowiedzialni są kolejni wykonawcy. Tego typu realizacja opiera się na małych firmach wykonawczych, specjalizujących się w określonych robotach.

Najczęściej spotykane specjalizacje firm wykonawczych

  • Wykonawcy specjalizujący się w robotach ogólnobudowlanych – ich zakres oferowanych robót jest bardzo szeroki i obejmuje wykonanie stanu surowego od wykonania wykopów pod fundamenty, do wykonania więźby konstrukcji dachowej oraz niekiedy też wykonują roboty wykończeniowe. W tym wykonują roboty ciesielskie, zbrojarskie, murują, czasami tynkują, wykonują ocieplenia, zabudowę z płyt g-k. Potrafią też wykonać wykończenie,
  • Cieśle – specjalizujący się w konstrukcjach drewnianych,
  • Dekarze – ekipa kryjąca dach i wykonująca obróbki blacharskie,
  • Tynkarze – specjaliści wykonujący tynki, ocieplenia, ale potrafią też wykonać roboty ogólnobudowlane (w mniejszym zakresie, ponieważ „żyją” z wykonywania tynków),
  • Instalatorzy elektryczni – ekipy specjalizujące się w instalacjach elektrycznych, niekiedy sieci komputerowych, alarmowych,
  • Instalatorzy sanitarni – wykonujący instalacje wod-kan, co,
  • Instalatorzy zajmujący się wykonanie instalacji rekuperacyjnej,
  • Kominkarze – specjaliści od instalacji kominków, rozprowadzenia instalacji Dystrybucji Gorącego Powietrza (DGP), wykonania obudowy kominka,
  • Ekipy specjalizujące się w robotach wykończeniowych, a wśród nich malarze, posadzkarze, płytkarze, stolarze,
  • Studniarze – jak sama nazwa wskazuje wykonują studnie,
  • Kostkarze – wykonawcy specjalizujący się w budowie zjazdów, terenów utwardzonych,

Na wyżej wymienionych specjalistach opierają się po kolei wykonywane roboty. Istotne jest dla inwestora, znalezienie dobrego wykonawcy i umówienie go we właściwym terminie, by nie było nieoczekiwanych przestojów na budowie. Niekiedy niektórzy wykonawcy mają zastrzeżenia do jakości wykonania wcześniejszy, dlatego warto polegać na wykonawcach współpracujących ze sobą. Wtedy jest większa dyscyplina wśród nich i tym samym lepszy efekt końcowy. Ze względu na to, że największy zakres robót jest wykonywany przez firmę ogólnobudowlaną, to najlepiej polegać na firmach sprawdzonych i polecanych przez tego wykonawcę.

Minusem przy tego rodzaju realizacji jest to, że inwestorzy muszą koordynować wszystkie roboty i organizować front robót poszczególnym wykonawcom. Wymaga to poświęcenia czasu.

Budowa systemem deweloperskim

Tego typu budowanie polega na powierzeniu budowy jednemu przedsiębiorcy – firmie, który realizuje budowę od początku do stanu deweloperskiego. Niekiedy jest to realizowane włącznie z robotami wykończeniowymi. Wydawać by się mogło, że to najbardziej komfortowa sytuacja dla inwestorów, jednak i przy tego typu realizacji są plusy i minusy.

Niewątpliwie zaletą jest to, że inwestor powierza wykonanie budynku jednej firmie, która ponosi odpowiedzialność w bardzo szerokim zakresie.

Jednak minusem jest to, że „monopol” na wykonawstwo może być zgubny dla jakości robót. Trzeba zwracać uwagę i pilnować, czy jest zgodność robót z projektem i z umową pod względem materiałowym. W tym wypadku niezbędna jest rola inspektora nadzoru inwestorskiego, który kontroluje roboty wykonane w ramach umowy zawartej pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Minusem jest też to, że zazwyczaj jest to najdroższy sposób prowadzenia budowy, co jest zrozumiałe, ponieważ organizacją robót zajmuje się jedna firma. Ona realizuje budowę za pomocą swoich ekip, za pomocą ekip na stałe współpracujących, ale również za pomocą podwykonawców, którzy nie zawsze są zweryfikowanie.

Autor artykułu: Tomasz Rybarczyk

Śródtytuły oraz pogrubienia pochodzą od Redakcji bloga

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *