wybór-ekipy-budowlanej
Bez kategorii,  Zanim zaczniesz budowę

Wybór ekipy budowlanej

Wybór ekipy budowlanej to niezwykle emocjonujący moment. W końcu masz poczucie, że Twoje plany są bliskie realizacji i stawiasz pierwsze kroki przybliżające Cię do upragnionego domu. Zanim jednak do tego dojdzie, czeka Cię wybór firmy wykonawczej. Jest to jedna z trudniejszych decyzji, która znacząco wpływa na cały proces budowy, dlatego tak ważne jest aby skupić się na tym etapie.

wybór-ekipy-budowlanej

We wpisie przeczytasz o :

  • tym jak szukaliśmy ekipy budowlanej (skupienie się na generalnym wykonawcy),
  • co zyskaliśmy szukając generalnego wykonawcy,
  • tym gdzie szukać wykonawcy,
  • zakończeniu współpracy z wykonawcą jeszcze przed jej rozpoczęciem,
  • tym z kim wybudowaliśmy nasz dom i dlaczego.

Poszukiwania czas zacząć

Generalny wykonawca

Swoje poszukiwania zaczęliśmy od firm budujących domy kompleksowo na zlecenie klientów indywidualnych. Oboje z mężem nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z budową. Nie posiadaliśmy wiedzy w tym zakresie. Myśleliśmy o tym, żeby zdać się na doświadczenie i profesjonalną wiedzę firmy, która zajmuje się prowadzeniem budowy od początku do końca, lub do ustalonego etapu. Taki sposób wydawał się bardzo interesujący i gwarantował sprawne i prawie bezbolesne uporanie się z budową.

Umówiliśmy się z trzema różnymi firmami. Każdą z nich znalazłam za pomocą internetu. Po spotkaniach i omówieniu naszego projektu, elementów technicznych, materiałów oraz zastosowanych rozwiązań, czekaliśmy na wyceny. Jedna z nich była bardziej ogólna i nie do końca spełniająca nasze oczekiwania. Dwie pozostałe były bardzo szczegółowe. Obszerna wiedza, duże doświadczenie, elastyczne podejście i umiejętność wejścia w buty inwestora przeważyły nad dalszymi rozmowami z jedną z nich. Przedstawione koszty budowy do stanu deweloperskiego, niestety znacznie różnił się z naszymi oczekiwaniami oraz możliwościami. Decydując się na budowę z generalnym wykonawcą, z pewnością zabrakło by nam na wykończenie wnętrz. Niesatysfakcjonujące negocjacje cenowe, oraz chęć minimalizowania kosztów, nie przybliżyły nas do nawiązania współpracy. W tak zwanym międzyczasie zaczęłam szukać firm, które zbudują nasz dom metodą zlecania kolejnych robót. Z żalem, że nie stać nas na taki model budowy domu i współpracę z daną firmą, rozstaliśmy się z generalnym wykonawcą.

Co zyskaliśmy szukając generalnego wykonawcy?

  1. Wiedzę na temat budowy i naszego projektu. Dopiero na spotkaniu dowiedzieliśmy się o założeniach konstruktora, których wcześniej z nikim nie omawialiśmy. Dzięki tym spotkaniom dowiedziałam się o zbrojeniu, wieńcu, punktach nośnych budynku a nie o koncepcji, nad którą głównie pracowaliśmy z architektem. O naszych założeniach odnośnie projektu przeczytasz w tym wpisie.
  2. Omówienie szczegółowo wszystkich etapów budowy. Począwszy od załatwiania dokumentów, przyłączy, poprzez każdy etap budowy. Szczegółowo omówiliśmy co potrzebne jest na placu budowy, jakie kolejne etapy nas czekają, z czym się to wiąże i jakie decyzje będą do podjęcia na danych etapach.
  3. W projekcie uwzględniono konkretne materiały, o których rozmawialiśmy z architektem. Podczas spotkań z generalnym wykonawcą zyskaliśmy szerszą wiedzę dotyczącą innych materiałów, stosowanych zamiennie. Przedstawiciel firmy wykonawczej przedstawiał porównania różnych materiałów pod względem technicznym (ich wady i zalety, różnice), ale również cenowym. Oczywiście ceny były uogólnione, ale pokazywały jak dane materiały plasują się pod tym względem w stosunku do innych. Byliśmy na początku drogi więc był to dla nas jakiś punkt odniesienia. Dzięki temu zaczęliśmy się zastanawiać nad zmianą kilku opcji, i materiałów, o których wcześniej myśleliśmy (np. zmiana wiaty ze stalowej na drewnianą).
  4. Kalkulację budowy naszego domu do stanu deweloperskiego. Otrzymaliśmy kalkulację wszystkich robót, z każdego etapu budowy. Taka wycena bardzo mi się przydała w trakcie szukania wykonawców.
  5. Wiarę, że na rynku budowlanym, wbrew powszechnym i czasem krzywdzącym opiniom, istnieją rzetelne firmy mające wiedzę, doświadczenie oraz misję. Oczywiście wszystko ma swoją cenę i taka firma również musi zarobić na swoje utrzymanie. Niestety, nas nie było stać na tak komfortową budowę.

Trzy znane mi sposoby szukania wykonawcy:

  1. Internet czyli przeszukiwanie portali z ogłoszeniami, lub składanie oferty na jednym z nich.
  2. Jeżdżenie po okolicy i szukanie domów w trakcie budowy. Rozmowy z właścicielami na temat wykonawcy.
  3. Szukanie „drogą pantoflową” czyli wśród znajomych, którzy się budowali i ich najbliższego otoczenia.

wybór-ekipy-budowlanej

 

Szukanie

Jedyną rozsądną drogą jaka wydawała mi się słuszna, to szukanie ekipy budowlanej wśród znajomych. Chciałam mieć już poniekąd jakąś dozę zaufania do wykonawcy, a rekomendacja jest tego najlepszym wyrazem, mogłam porozmawiać, posłuchać o doświadczeniach i osobistych odczuciach danej osoby. Zaczęłam od zbierania namiarów na potencjalnych wykonawców. Następnie dzwoniłam pod wskazane numery. I tu było różnie… Jedni prosili żeby wysłać projekt na maila, inni chcieli się spotkać i obejrzeć działkę i projekt. Jeszcze inni prosili o projekt w wersji papierowej i bez żadnej rozmowy i zaglądania do projektu potrzebowali się z nim zapoznać w skupieniu.

Wyceny były przeróżne. Jedni na kolejne spotkanie przychodzili z kartką i lakonicznie wypisanymi robotami i ich kosztem. Inni, czasem telefonicznie, podawali ogólną kwotę i do końca nie potrafili komunikować czego dotyczy wycena. Jeszcze inni przedstawiali czy to mailowo czy na spotkaniu wyceny konkretnych robót lub etapów, czasem z dokładnością i cenami podanymi za np. metr kwadratowy lub metr bieżący. Nie muszę chyba mówić, że rozstrzał cenowy był ogromny a i tak w niektórych przypadkach nie dało się porównać zakresu prac. Miałam czasami wrażenie, że wykonawca nawet nie zadał sobie trudu żeby przejrzeć projekt. Kwota, która padała była tylko po to żeby złapać kolejną pracę.

Znaleźliśmy wykonawcę !

Pierwszy wybór ekipy budowlanej  padł na osobę, którą polecił znajomy będący w trakcie wykańczania swojego domu. Już po pierwszej rozmowie telefonicznej z wykonawcą zapowiadało się obiecująco. Zaproponowane przez wykonawcę spotkanie na działce i rozmowy na temat naszego domu, wyglądały naprawdę dobrze. Widziałam, że komunikacja z tym wykonawcą będzie bezproblemowa. Pan był osobą myślącą kreatywnie ale racjonalnie, podpowiadał rozwiązania, miał doświadczenie, był opanowany i rzeczowy. Uprzedził, że są małą firmą rodzinną, a ekipa składa się z trzech osób, wiec budowa takiego domu może trwać nawet ok. pół roku. Trochę mnie to smuciło, ale byłam już po kilku rozmowach z wykonawcami i nie napawały one optymizmem. W tym przypadku intuicja podpowiadała, że jeżeli wycena będzie w naszym zasięgu, to zdecyduję się właśnie na tego wykonawcę.

Wycena pojawiła się po ok. tygodniu od spotkania. Nie była najtańsza i nie najdroższa, ale nie o to chodziło. Przecież chodzi o kompetencje i zaufanie do wykonawcy. Pan dał warunek, że musimy się zdecydować w ciągu trzech dni. Nie było to łatwe. Byliśmy na początku poszukiwań i wiedziałam, że nie chcę podejmować decyzji pod naciskiem. Jednak taki czułam, ponieważ terminy znikały z dnia na dzień. Wykonawcy nie narzekali na brak pracy, a my chcieliśmy rozpocząć budowę wiosną przyszłego roku. Pomimo tego, że przedstawiona oferta nie była doprecyzowana w szczegółach, uległam presji czasu i po czterech dniach zadzwoniłam.

wybór-ekipy-budowlanej

Współpraca zakończona, czyli brak współpracy

Chciałam potwierdzić, że w zasadzie jesteśmy zdecydowani, ale jeszcze chcemy się spotkać, omówić i doprecyzować szczegóły współpracy. Niestety usłyszałam, że dzwonię za późno, że wyraźnie dał mi trzy dni do namysłu. Wykonawca miał kilka drobnych prac, które wolał wykonać w tym samym czasie i zarobić więcej. Jednoznacznie dał do zrozumienia, że decyzję podjął wcześniej. Decyzja o podjęciu z nim współpracy kosztowała mnie bardzo dużo. Czułam poczucie straty dobrego wykonawcy. Jednocześnie ulgę, że stało się to tak wcześnie. Podczas tej rozmowy telefonicznej Pan pokazał zupełnie inną twarz, której wcześniej nie widziałam. Po tej sytuacji zaczęłam dostrzegać u wykonawców brak zaangażowania. Zupełnie tak jak by nikomu nie zależało na pracy (jak nie ten dom to inny). Inwestor z góry jest na straconej pozycji najpierw przy wyborze wykonawcy, a potem przy negocjacjach.

Współpraca skończyła się jeszcze przed rozpoczęciem. To skłoniło mnie do jeszcze bardziej intensywnych poszukiwań i skupianiu się na ofertach bardziej precyzyjnych, gdzie warunki były jasne i klarowne. Chciałam mieć pewność, że osoba, która podejmie się budowy naszego domu nie zostawi jej w trakcie, gdy otrzyma możliwość większego i szybszego zarobku.

Kiedy w jednej chwili zarezerwowanie terminu jest tak blisko, a za chwilę tak daleko, pojawia się stres. Kolejne dwie czy trzy wyceny pokazywały, że wykonawcy przebierają w budowach. Nasz dom, niektórych wykonawców, chyba p prostu odstraszał swoją konstrukcją (dwa budynki połączone ze sobą pod skosem). Prostsze domy buduje się szybko i nie trzeba się zastanawiać. Można wykonać swoją pracę szybko i przyjemnie, zgodnie z wcześniejszym doświadczeniem. Pracy było tyle, że wykonawcy podawali wysokie stawki, a i tak na niektórych trzeba było czekać ponad rok i dłużej.

Wybór ekipy budowlanej zakończony sukcesem

Polecenie od znajomej

Zaczęłam myśleć o tym, że nie znajdziemy dobrego wykonawcy z polecenia, który będzie miał wolny termin na początku przyszłego roku. Próbowaliśmy zdobywać nowe kontakty do wykonawców, ale to pole zaczęło się zawężać. Nikt nic nie słyszał, a jeżeli tak, to dana ekipa nie była godna polecenia. Przy okazji podzieliłam się moimi wątpliwościami dotyczącymi znalezienia wykonawcy ze znajomą. Dostałam od niej namiary na wykonawcę, który niedawno skończył budowę domu jej i partnera. Pojechałam do nich, żeby zebrać więcej informacji na temat wykonawcy i współpracowników, posłuchać o doświadczeniach inwestora, który to głównie zajmował się budową. Po tym spotkaniu zadzwoniłam i umówiłam się z właścicielem poleconej firmy.

Pierwsze spotkanie

Kolejnego dnia zgodnie z rozmową, spotkaliśmy się na stacji benzynowej, gdzie miałam przekazać projekt do wyceny. Pan zajrzał w projekt i ocenił go jako ciekawy. Opowiedział mi ile osób liczy jego ekipa, jak wygląda współpraca z nim i jakie ma preferencje. Mianowicie preferencja dotyczyła wyceny pracy wraz z materiałami. Tłumaczył to tym, że nie robi tego z chęci zarobku na materiałach (choć również nie ukrywał, że tak jest), ale głównie z chęci utrzymania płynności prowadzenia robót budowlanych. Twierdził, że jeżeli sam zajmuje się zakupem materiałów, nie ma przestojów i stresu związanego z niedotrzymaniem terminów i umów na innych budowach. Z doświadczenia wiedział jak wygląda szukanie i zamawianie materiałów budowlanych przez inwestorów, którzy będąc w pracy często reagowali na zapotrzebowanie z dużym opóźnieniem. On na czas przestojów często nie mógł zapewnić pracy dla ekipy budowlanej, a poza tym miał zaplanowane inne prace.

Choć na pierwszym spotkaniu nie wydał się sympatyczny, to z rozmowy wynikało, że jest zdyscyplinowany i konkretny. Najważniejsze żeby wykonawca wywiązywał się z umowy, ale wychodziłam z założenia, że nie chcę mieć problemów w komunikacji. Chcę móc zadawać mu pytania bez skrępowania i oczekiwać odpowiedzi udzielonej w sposób dla mnie zrozumiały. Dystans i krótkie konkretne odpowiedzi tłumaczyłam sobie tym, że najwyraźniej Pan był zmęczony. Poza tym, po tak krótkim spotkaniu nie można nikogo oceniać, więc nie zastanawiając się dłużej umówiliśmy się na kontakt z wyceną.

Wycena

Na wycenę czekaliśmy długo, w porównaniu z większością wykonawców. Po telefonie z przypomnieniem się, dostała informację, że Pan czeka na wycenę jednego z materiałów i jak tylko ją dostanie spotkamy się i przekaże mi wycenę. Po ponad dwóch tygodniach doczekałam się wyceny mailowo. Była to jedna z najlepiej przygotowanych ofert jakie otrzymałam. Pomimo podkreślenia chęci współpracy zawierającej materiały po stronie wykonawcy, wycena została podzielona na roboty budowlane oraz osobno w odzwierciedleniu każdej z prac, na materiały. Kolejne etapy zawierały wyszczególnione prace lub materiały oraz metry kwadratowe, sześcienne lub bieżące konkretnych robót. Była określona stawka za metr, oraz ilość metrów wyliczona z projektu. Zaimponowało mi to, że wycena nie była rzuceniem ogólnej kwoty, ale na tyle precyzyjna, że mogliśmy wszystko sprawdzić. Chociażby to czy nie ma błędów w kalkulacji na przykład pod względem ilości metrów. Wszystko było transparentne (chociaż nie wszystko było dla nas jasne i zrozumiałe) i to nam się podobało.

W związku z tym, że równolegle sprawdzałam koszty materiałów, mogłam porównać to co proponuje wykonawca, z propozycjami jakie dostałam od okolicznych sprzedawców. Niektóre materiały takie jak beton czy stal mogliśmy kupić w korzystniejszej cenie jeszcze przed negocjacjami, ale np. na niektórych materiałach wykonawca gwarantował lepsze ceny niż w składach budowlanych. Przedstawiona kalkulacja nie była najtańsza ale nie była też najdroższa z tych, które otrzymaliśmy do tej pory. W międzyczasie dostałam od wykonawcy kontakt do inwestora, u którego w danym momencie pracował i według umowy prowadził budowę do końca, łącznie z wykończeniem. Rozmawiałam z zadowolonym właścicielem, pojechałam na miejsce i to co rzuciło się w oczy to porządek, który był utrzymany na budowie.

Dogrywanie szczegółów

Byliśmy praktycznie zdecydowani. Pozostały jeszcze negocjacje oraz doprecyzowanie warunków współpracy, a szczególnie terminu rozpoczęcia prac. Najkorzystniejszą możliwością była wiosna przyszłego roku. W mniej optymistycznej wersji jesień lub nawet wiosna za kolejny rok, z zastrzeżeniem możliwości zmian ceny. Oczywiście tego nie chcieliśmy, bo oznaczało to przewagę wykonawcy i ewentualnie ponowne szukanie ekipy w pośpiechu.

Na kolejne spotkanie pojechaliśmy razem z Marcinem. Spotkaliśmy się wszyscy na działce, w celu omówienia oferty oraz pozostałych szczegółów. Podczas rozmowy wykonawca poinformował nas, że jeden z inwestorów, z którym był umówiony na wiosnę, dotknęły jakieś utrudnienia i inwestycja została chwilowo wstrzymana, więc automatycznie może zaproponować nam jego termin czyli czerwiec przyszłego roku. Mieliśmy już komplet danych. Posiadaliśmy wiedzę na temat kosztów i terminu rozpoczęcia prac. Zostały już tylko negocjacje cenowe. Pewny siebie wykonawca, oraz to, że mógł wybierać wśród zleceń, sprawiły, że zdecydowaliśmy się na współpracę z materiałami, przy niezbyt dużych ustępstwach wykonawcy w trakcie negocjacji. Jednak porównanie zysków i strat przeważyło i podjęliśmy decyzję o nawiązaniu współpracy. Prawdopodobnie właśnie dzięki tej decyzji wprowadziliśmy się po roku budowy.

Dlaczego zdecydowaliśmy się na tego wykonawcę ?

  1. Wykonawca był polecany. Z rozmów z inwestorami wiedziałam co jest jego zaletą, oraz jakie ma wady i na co trzeba zwracać uwagę.
  2. Ze względu na jego rzeczowe podejście i komunikację „bez owijania w bawełnę”. Pewność siebie wykonawcy była jednocześnie zaletą i wadą. Zaletą ponieważ ewidentnie wiedział co mówi, miał doświadczenie i wiedział jak można rozwiązać różne sprawy. Natomiast wadą takiej pewności siebie było to, że zawsze miał swoje zdanie na dany temat i trudno było go przekonać do innego rozwiązania. Działał szybko i podejmował dobre decyzje, które równie skutecznie były realizowane przez jego ekipę, mającą do niego ogromne zaufanie.
  3. Ponieważ miał dobry termin, na który liczyliśmy, że będzie realny.
  4. Był kontaktowy i potrafił odpowiadać w sposób zrozumiały i zadowalający dla laika.
  5. Ze względu na cenę wykonania, która nie była najniższa, ale bywały wyższe (z materiałem było różnie w zależności od danego produktu).
  6. Ze względu na ofertę, która była merytoryczna i przejrzysta. W połączeniu z opiniami, pozwalało to przypuszczać, że faktycznie budowa z tym wykonawcą pójdzie sprawnie.
  7. Realizował budowę do stanu surowego otwartego w dość krótkim okresie. Budował jeden budynek w danym czasie, co oznaczało, że sprawnie organizuje i zarządza budową. Nie pozwalał sobie na inne przerwy, z wyłączeniem technologicznych (zwyczajnie mu się to nie opłacało).
  8. Podpisywał umowę (w naszym przypadku zostało to bardzo przeciągnięte w czasie bez konsekwencji w realizacji i dotrzymaniu terminu wykonania, ale mogło być różnie).
  9. Rozliczał się dopiero po skończonym etapie i nie brał zaliczek, co świadczyło o jego płynności finansowej.
  10. Był niemal codziennie na budowie i koordynować prace.
  11. Posiadał kontakty pomocne na początku budowy np. geodeta, koparka, kierownik budowy. Oraz kontakty przydatne w trakcie np. hydraulik, posadzkarz itd. Mogliśmy skorzystać z tych poleceń lub nie, ale zawsze sprawdzenie cen i wykonawców dawało możliwość podjęcia decyzji.
  12. Zawsze był pod telefonem i oddzwaniał jeżeli nie mógł odebrać, korzystał z maila (choć potem okazało się to nieistotne).

wybór-ekipy-budowlanej

Nasze doświadczenia przy wyborze ekipy budowlanej pokazują, że lepiej wkalkulować niewiele większy budżet. Warto poczekać na kogoś kto jest polecany i wywiązuje się z powierzonych mu prac nawet za nieco większą kwotę. Tańsza ale niekompetentna i niepewna firma to zawsze stracone nerwy, czas oraz pieniądze. Są na rynku firmy, które celowo zawyżają cenę ponieważ jest tyle pracy, że mogą wybierać. Jeżeli ktoś zdecyduje się za wyższą kwotę, tym lepiej dla wykonawcy. Jeżeli nie, zawsze znajdzie się ktoś, kto skorzysta z danej ekipy. Zauważyłam również, że jeżeli ekipę polecała osoba, nazwijmy to „majętna” to wycena automatycznie była podniesiona w górę. Nie bez znaczenia jest również samochód jakim porusza się inwestor :), ale nie ma co generalizować, nie jestem zwolenniczką oceny wszystkich przez jedno doświadczenie.

Przede wszystkim rozmawiaj z ludźmi o ich doświadczeniach, ucz się na cudzych błędach, żeby Twoich było jak najmniej. Na koniec jedno zdanie podsumowujące. Wybór ekipy budowlanej to decyzja wpływająca na cały proces budowy więc podejdź do tego z odpowiednim wyprzedzeniem i przygotowaniem.

 

 

 

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *